Wanneer is aankopen aan 6% BTW mogelijk en tot hoe lang nog?

1) First things first: wanneer valt de aankoop van een pand onder BTW?

De aankoop van een nieuw gebouw, een nog op te richten gebouw of een gebouw onder constructie kan onderworpen zijn aan BTW in plaats van registratierechten.

Wat definieert een 'nieuw' gebouw? Een gebouw wordt als nieuw beschouwd wanneer het uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming beschikbaar komt voor de koper.

Wat met de bijhorende grond? De bijbehorende grond wordt eveneens aan BTW onderworpen als het gebouw en de grond door dezelfde partij gelijktijdig worden overgedragen. Indien de overdracht van de grond en het gebouw door verschillende partijen gebeurt, valt de grond onder registratiebelasting.

2) Wanneer is het tarief van 6% BTW dan van toepassing en voor hoe lang nog?

Vanaf 1 januari 2021 geniet de sloop en heropbouw van privéwoningen in België van een verlaagd BTW-tarief van 6%. Goed om weten is dat dit ook geldt voor de verkoop van nieuwbouw. Deze maatregel, ingevoerd als reactie op de economische impact van de coronacrisis, streeft ernaar de bouwsector te ondersteunen en de toegang voor het grotere publiek tot energiezuinige woningen te verbreden door de vervanging van verouderde panden.

Uitbreiding van de maatregel naar het volledige Belgische territorium

Voorheen was het verlaagde tarief van 6% BTW enkel beschikbaar in 32 centrumsteden en alleen als de sloop en nieuwbouw door dezelfde eigenaar/bouwheer werden uitgevoerd, met als doel de woning hoofdzakelijk privé te gebruiken. Sinds 1 januari 2021 is dit tarief echter van toepassing op het hele Belgische grondgebied, met enkele specifieke voorwaarden die verschillen van de voorgaande regeling voor centrumsteden.

Wie kan er beroep op doen?

• Bouwpromotoren die nieuwbouw verkopen aan particulieren kunnen dit doen tegen 6% BTW, op voorwaarde dat de omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 werd aangevraagd voor facturen die uiterlijk op 31 december 2024 worden uitgegeven.
• Aannemers die de sloop- en heropbouwwerkzaamheden factureren aan particulieren, kunnen profiteren van het verlaagde tarief.

Als koper van een nieuwbouw pand betekent dit dat u kan meegenieten van het verlaagde tarief.

Welke andere voorwaarden zijn van toepassing?

•    De regeling geldt voor privéwoningen: woningen die hoofdzakelijk en minstens gedurende 5 jaar de enige, eigen woning van de eigenaar of koper zijn. Dit betekent dat je geen (mede-)eigenaar mag zijn van een andere woning, ook niet in blote eigendom of als vruchtgebruiker. Er is wel een uitzondering voorzien voor een woning die je verkrijgt via erfenis.
•    De maximale bewoonbare oppervlakte is beperkt tot 200 m².
•    De eigenaar of koper moet onmiddellijk zijn domicilie in de nieuwe woning vestigen.
•    Elk type vaststaand gebouw komt in aanmerking. De af te breken constructie hoeft geen privéwoning te zijn.Het af te breken gebouw moet wel een bepaalde oppervlakte hebben maar hoeft niet overeen te stemmen met de nieuw te bouwen constructie: zo kan een magazijn of kantoor worden afgebroken om een appartementsgebouw te bouwen.
•    De regeling is uitsluitend van toepassing op de hoofdwoning: bijvoorbeeld serres en tuinconstructies blijven onderworpen aan het standaardtarief van 21%.

Geldigheidsduur en overgangsregelingen:

Indien u een nieuwbouw onroerend goed koopt van een promotor is het speciale tarief van 6 % geldig:
- Als de omgevingsvergunning is aangevraagd uiterlijk op 30 juni 2023 &;
- Het tarief is van toepassing voor de facturen die ten laatste op 31 december 2024 opeisbaar zijn.
Mocht de vergunning na deze termijn zijn aangevraagd, dan zullen alle facturen vanaf 1 januari 2024 belast worden tegen het normale BTW-tarief van 21%.

Alvorens de bouw aan te vangen, dient een verklaring ingediend te worden bij het bevoegde BTW-kantoor om aan te tonen dat aan de vereisten is voldaan. Deze verklaring moet eveneens aan de aannemer of projectontwikkelaar overhandigd worden.

Bij verkoop op plan moet deze verklaring ingediend worden vóór de voorlopige oplevering (verwijst naar ander artikel ), oftewel wanneer het eigendom aan de koper of overnemer wordt overgedragen.
Als je als particulier zelf een nieuwbouw woning bouwt na afbraak (dus zonder tussenkomst van een bouwpromotor) blijft de maatregel gelden ook na 31 december 2024.

Verkoop van de bestaande woning:

In het begin van het artikel gaven we aan dat de nieuwbouwwoning uw enige, eigen woning moet zijn gedurende een periode van minstens vijf jaar. Dit betekent dat u uw huidige woning tijdig zal moeten verkopen. Om deze situatie te verhelpen is er een overgangsregeling voorzien die verkopers toestaat tot 31 december van het jaar volgend op de eerste bewoning van de nieuwe woning om hun voormalige woning te verkopen en nog steeds van het lagere tarief te genieten. Als voorbeeld, indien een koper zijn nieuwe residentie betrekt op 1 juni 2023, dan heeft hij tot 31 december 2024 om zijn vorige woning te verkopen.

Voor vragen of bijkomende inlichtingen kan u steeds terecht bij Thibaut. Wenst u dit jaar nog te profiteren van de gunstmaatregel, neem dan een kijkje naar het appartement Oever 3.1 in het project The Roastery dat in aanmerking komt.