Kan je als particulier je woning verkopen mét BTW? Alles over de “toevallige BTW-plichtige”.

Wanneer een particulier een woning verkoopt, gebeurt dat meestal onder het stelsel van registratierechten (in Vlaanderen standaard 12%, of 2% bij aankoop van een enige eigen woning). Maar in sommige gevallen kan je ook als niet-professionele verkoper toch onder het BTW-stelsel (21%) verkopen. Dit kan fiscale voordelen opleveren, maar het is wel gebonden aan een aantal duidelijke voorwaarden en verplichtingen.

1) Wanneer mag je als particulier verkopen onder het BTW-stelsel?

Je komt als particulier enkel in aanmerking voor verkoop met BTW als je voldoet aan deze drie voorwaarden:

- de woning moet "nieuw" zijn: Een woning is “nieuw” tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname.

- je mag geen professioneel verkoper of handelaar zijn

- de woning werd gekocht en gebouwd onder het BTW-stelsel: je hebt zelf BTW betaald bij de bouw of aankoop (bv. bij sleutel-op-de-deurbouw of bij aankoop op plan).

Let op: het is geen verplichting om met BTW te verkopen, zelfs als je woning aan bovenstaande voorwaarden voldoet. Je kiest hier vrijwillig voor, bijvoorbeeld om BTW te kunnen recupereren.

We leggen dit even uit aan de hand van een praktisch voorbeeld:

2) Waarom zou je met btw verkopen als particulier?

De voornaamste reden om te kiezen voor verkoop met BTW is dat je op die manier de BTW die je zelf betaald hebt bij aankoop of bouw deels kan recupereren.

3) Wat kan je terugkrijgen?

De BTW op de aankoop van de woning en de BTW op het materiaal en de aannemers kan je gedeeltelijk of volledig recupereren.

Let op: voor de koper is het vaak duurder

Verkoop onder BTW-stelsel betekent dat de koper 21% BTW moet betalen, terwijl dit bij verkoop onder registratierechten maar 2% of 12% is.

Gevolg: de lage vraagprijs lijkt voor de kandidaat-koper zeer interessant, maar de totale aankoopprijs ligt een pak hoger. Dit kan de verkoop bemoeilijken, tenzij je als verkoper een competitieve prijszetting hanteert.

4) Wat moet je concreet doen als je met BTW wil verkopen?

Als je beslist om te verkopen onder het BTW-stelsel, zijn er een aantal administratieve verplichtingen:

- vermelden in de compromis én notariële akte dat je onder BTW-stelsel verkoopt

- een formulier 104.5 indienen bij het bevoegde BTW-kantoor

- een BTW-afrekening maken: binnen de maand na het verlijden van de notariële akte moet je het verschil in BTW storten aan de fiscus.

We illustreren dit nog even aan de hand van een voorbeeld.

Stel:

• Je hebt in 2022 een nieuwbouwwoning gekocht en BTW betaald op de constructiewaarde.
• Je verkoopt deze woning in 2025 als “toevallig BTW-plichtige”.

Je hebt €94.500 BTW ontvangen van de koper, maar zelf betaalde je slechts €57.750.

Je moet dus het verschil van €36.750 doorstorten aan de fiscus.

Je mag nooit meer BTW recupereren dan je zelf ooit betaald hebt.

Samengevat: voordelen en nadelen op een rij

Een verkoop met BTW biedt een aantal interessante voordelen, zeker bij grotere investeringen of een luxueuze afwerking. Zo kan de verkoper de BTW op de kosten recupereren, wat financieel voordelig kan zijn – vooral als men zelf BTW-plichtig is (of was). Dit maakt het systeem aantrekkelijk bij hogere budgetten.

Toch zijn er ook aandachtspunten. Het hogere BTW-tarief kan potentiële kopers afschrikken, zeker in vergelijking met de traditionele registratierechten. Bovendien brengt een BTW-verkoop meer administratie met zich mee, zoals extra aangiftes en formaliteiten. Tot slot geldt er een duidelijke tijdslimiet: de verkoop moet plaatsvinden binnen de twee jaar na eerste ingebruikname om in aanmerking te komen voor BTW-heffing.

Kortom, een BTW-verkoop kan fiscaal voordelig zijn, maar vraagt om een goed geïnformeerde afweging.

Hulp nodig bij verkoop als toevallig BTW-plichtige?

Bij Owen begeleiden we je graag van A tot Z, inclusief:

• Inschatting of je in aanmerking komt voor verkoop met BTW
• Berekening van het mogelijke BTW-voordeel
• Correcte opmaak van de compromis en afhandeling via de notaris
• Praktische tips om jouw woning aantrekkelijk te houden voor kopers ondanks het hogere tarief