De Wet Breyne: jouw ultieme gids

Overweeg je een nieuwbouwwoning of appartement op plan te kopen? Dan is het cruciaal om je rechten en de bescherming die je als koper hebt, te kennen. In België biedt de Wet Breyne of de Woningbouwwet, uitgebreide bescherming aan kopers van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en appartementen. Deze wet, van kracht sinds 1971, werd ingevoerd na het faillissement van een grote projectontwikkelaar, actief in Aalst, waardoor heel wat kopers in financiële problemen raakten. De wet biedt juridische bescherming en zorgt ervoor dat kopers volledige en correcte informatie krijgen, evenals financiële garanties tegen bijvoorbeeld het faillissement van de bouwheer.

In dit blogartikel legt Thibaut de belangrijkste aspecten van de Wet Breyne uit, zodat je goed voorbereid bent bij het kopen van een woning op plan.

Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?

De Wet Breyne is van toepassing in de volgende situaties:

1) Voorwerp: Je laat een woning bouwen, je koopt een woning die nog gebouwd moet worden of je koopt een woning die in aanbouw is. Ook de verkoop van een reeds bestaande woning kan onder de Wet Breyne vallen als de verkoper aanzienlijke uitbreidings- of verbouwingswerken uitvoert. Deze werken moeten minstens 80% van de verkoopprijs bedragen en meer dan 18.600 euro kosten.

2) Bestemming: bewoning, gemengd gebruik (waarvan de bewoning minstens evenwaardig moet zijn aan de beroepsdoeleinden). Ook een tweede verblijf of een opbrengsteigendom komt in aanmerking.

3) De betaling gebeurt periodiek in schijven

4) Het is enkel van toepassing op woningen gelegen in België

Belangrijkste beschermingen onder de Wet Breyne

1. Beperkt voorschot en betalen in schijven

Eén van de belangrijkste beschermingen van de Wet Breyne betreft de betalingsregeling. Bij de aankoop van een bestaande woning wordt doorgaans een voorschot van 10% op de koopsom gevraagd. Bij nieuwbouwprojecten onder de Wet Breyne is dit voorschot echter beperkt tot maximaal 5% van de aankoopsom. De rest van de grondwaarde betaal je bij de notariële akte, samen met de prijs voor de reeds uitgevoerde werken, de registratierechten en de aktekosten. Deze uitgevoerde werken moeten door een architect worden goedgekeurd voordat betaling kan plaatsvinden. De wet verbiedt dus elke betaling vóór het sluiten van de overeenkomst.

Na de notariële akte worden betalingen in schijven voldaan, waarbij je tussentijdse facturen ontvangt die overeenkomen met de voortgang van de werkzaamheden.

2. Waarborg ten gunste van de koper

De Wet Breyne zorgt ervoor dat kopers goed beschermd zijn door te eisen dat de projectontwikkelaar een waarborg stelt. Deze waarborg varieert, afhankelijk van de erkenning van de aannemer.

Erkende aannemer: Een borgsom van 5% van de totale prijs van het gebouw wordt gestort bij de Deposito- en Consignatiekas. De helft van deze borgsom wordt vrijgegeven bij de voorlopige oplevering, de andere helft bij de definitieve oplevering.

Niet-erkende aannemer: Hier is een voltooiingswaarborg van 100% of een terugbetalingswaarborg vereist via een financiële instelling. De voltooiingswaarborg garandeert dat de werkzaamheden volledig worden afgerond, terwijl de terugbetalingswaarborg ervoor zorgt dat reeds betaalde bedragen worden teruggestort.

3. De voorlopige en definitieve oplevering

De oplevering van de woning of het appartement verloopt in twee fasen: een voorlopige en een definitieve oplevering, met minstens één jaar ertussen. Gedurende deze periode kunnen zowel zichtbare als verborgen gebreken worden gemeld. De voorlopige oplevering houdt een rondgang van het appartement in, waarbij elk aspect grondig wordt gecontroleerd en getest in aanwezigheid van de werfleider. Indien je hier niet mee vertrouwd bent, laat je je best bijstaan door een familielid of goeie kennis die hier ervaring in heeft en je kan bijstaan.

Zodra één appartement in een collectief gebouw is verkocht vóór de voltooiing van het gebouw, geldt de tienjarige aansprakelijkheid van de verkoper ook voor de gemeenschappelijke delen. Dit betekent dat kopers van afgewerkte appartementen, die normaal gesproken niet onder de bescherming van de woningbouwwet vallen, toch aanspraak kunnen maken op de tienjarige garantie voor de gemeenschappelijke delen. Dit geldt enkel als minstens één appartement in het gebouw is verkocht volgens een overeenkomst die onder de woningbouwwet valt.

Bij de definitieve oplevering worden de werken officieel goedgekeurd. Het overige deel van de waarborg van de erkende aannemer wordt vrijgemaakt en de 10-jarige aansprakelijkheid begint te lopen. In principe kan enkel een schriftelijke en op tegenspraak opgemaakt geschrift van de partijen gelden als bewijs van zowel de voorlopige als de definitieve oplevering van de werken.

4. Tienjarige aansprakelijkheid

Na de voorlopige oplevering zijn de projectontwikkelaar, architect en aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernstige zichtbare en verborgen gebreken en gebreken die de stabiliteit van het gebouw bedreigen. Denk aan opstijgend vocht in de muren, scheuren in de gevel of problemen met de funderingen. De aansprakelijkheid geldt uiteraard ook voor de volgende eigenaars wanneer je je eigendom binnen de termijn verkoopt.

5. Prijsherzieningsclausule

De prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid. Op die manier worden de risico's van de bouw ten laste van de projectontwikkelaar gelegd. Een prijsherziening zal enkel mogelijk zijn binnen de strikte grenzen van de wet Breyne: zo is een beperkte herziening mogelijk, beperkt tot prijsschommelingen van lonen en bouwmaterialen. Omwille van de gevolgen van Covid-19, de oorlog in Oekraine en inflatie is de kostprijs van de bouwmaterialen stevig gestegen. De prijsherzieningsclausule heeft de afgelopen jaren steeds vaker haar intrede gedaan in verkoopovereenkomsten.

Belangrijk wel nog om weten is dat de prijsherzieningsclausule in 2 richtingen werkt. Bij een daling van de bouwmaterialen dient dit eveneens verrekend te worden in het voordeel van de koper.

6. Vertraging bij uitvoering

De overeenkomst moet duidelijk de startdatum van de werkzaamheden, de uitvoeringstermijn (uitgedrukt in werk- of kalenderdagen) en de schadevergoeding bij vertraging specificeren. Deze vergoeding moet minimaal gelijk zijn aan een marktconforme huurwaarde van de afgewerkte woning, berekend over de periode van vertraging. Tenzij anders overeengekomen, begint de schadevergoeding pas te lopen nadat de koper of opdrachtgever de promotor in gebreke heeft gesteld, tenzij de overeenkomst uitdrukkelijk anders bepaalt. De vergoeding loopt door tot aan de voorlopige oplevering.

Conclusie

De Wet Breyne biedt gemoedsrust voor iedereen die een nieuwbouwproject aangaat, of het nu gaat om een op maat gemaakte woning of een woning in aanbouw. Deze wet garandeert heldere contracten, financiële zekerheden en aansprakelijkheidsregels, waardoor kopers met vertrouwen in hun nieuwe woning kunnen investeren. Dankzij de Wet Breyne ben je beschermd tegen de risico's van het bouwproces, van begin tot eind.

Heb je vragen over de Wet Breyne? Thibaut helpt je graag verder.